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房地产策划队伍现状问题及建议

以下各个学者对策划下的定义的归纳:

学者

出处

定义

王志刚

薛永应:《成事在人》第340页

“什么叫策划?我有一种说法:条条大路通罗马,最近的究竟只有一条,策划,就是寻找这条路”

黎振伟

黄富新.:《房地产策划的本质及其地位作用》

“策划是激发创意,有效地运用项目中的有限资源,选定可行方案,达成既定目标,解决难题的过程”

柏秋、韦达

《房地产策划》第2页

“房地产策划就是为实现房地产投资开发的具体目标,提出创造性的思维对策,并制定出具体的实施计划,包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业治理策划等等”

虽然这些定义都从不同的方面,用比喻、形象的说法来表述房地产策划的定义,强调了房地产策划的目的、思维特征和制定方案的重要特征,不过,这些定义都不够全面。

企业家黄富新在其发表的文章《房地产策划的本质及其地位作用》中系统全面地归纳了房地产策划的定义,他认为:“房地产策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策划手

段,按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。它包括房地产概念设计(主题策划)、房地产项目策划(前期策划)和房地产营销策划(后期策划)。”[1]

2.2房地产策划的由来和发展

房地产的发展迅速,已经历了十几个春秋,纵观其发展历史,贾士军在其编写的《房地产项目策划》中,就把它划分了三个阶段:即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。[2]各阶段的时间、标志及特点如表1:

表1房地产策划的三个发展阶段[2]

阶段

时间

标志

特点

单项策划阶段

1993.6—1997.3

此阶段是闻名策划家王志刚先生成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。

运用各种单项技术手段进行策划,并在某种技术手段深入拓展,规范操作,取得了良好的效果。

综合策划阶段

1997.4—1999.6

以广州锦城花园成功销售作为标志的。

各项目根据自己的情况,以主题策划为主线,综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段,使销售达到理想的效果。

复合策划阶段

1999.7

至今

是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。

是狭义地产与泛地产相复合,即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外,还可以运用房地产领域以外的其它手段。

2.3房地产策划的特征

很多学者都有研究房地产策划的特征,其中黄福新就比较系统、全面地总结了房地产策划的特征有:地域性、系统性、前瞻性、市场性、传新性以及操作性。[1]

(1)地域性。房地产作为不动产,位置的固定性是无法改变的,因而房地产策划就自然地存在地域性的特征。从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。

(2)系统性。房地产策划是一个庞大的系统工程,如下图:

(3)前瞻性。房地产策划本身就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划,故它一定要超前和有预见。

(4)市场性。房地产的特性决定了其商品要考虑

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