资源向土地资本转变。
㈢政府行为的因素。
一些政府在经营城市土地中还存在着制度不健全、管理不到位和越位的问题。一是认识不够一致，思想观念仍显陈旧。主要表现在有的政府仍以计划经济模式思考问题，把城市建设投入和城市运营割裂开来，批地权集中在个别领导手中，土地资源配置仍以人为支配为主。二是土地运营中的各项基本制度没有建立健全。政府对土地一级市场的高度垄断有的停留在文件上，口头上，没有切实建立土地市场运营机制，政府只是管理，没有直接介入到土地运营过程中去，在决策上把关也就不能获取土地运营产生的巨大利益。三是土地市场秩序需进一步规范。虽然经过专项治理整顿，但有的地方流于形式，没有从根本上融及部分人的利益，土地市场特别是土地供给市场“政出多门、地出多口”的现象仍然存在。四是公开竞价出让机制还没有完全建立。以招商引资、企业改制等种种理由和借口未依法履行审批手续就违法违规承诺企业和招商引资用地，采取以公共设施为名将违法用地行为以合法方式取得，个别违反国家产生政策违反规划、超计划、资金分批次报批土地，或以协议出让经营性土地的情况十分普遍，还有借竞价出让之名行，低价出让之实。五是急功近利思想严重。片面强调营利和追求短期发展，眼前利益，盲目扩大出让土地总量，导致地价人为下降，给政府后续留下隐患。
这些问题的存在，阻碍了生产力的正常发展，极大的影响了经营土地工作的深入。为实现城市的经济社会可持续发展，有必要进一步优化城市土地经营机制，推进土地资源的土地资本转变，实现优质、高效经营。
三、强化管理，建立健全保障机制
㈠建立健全运营机制，不断提高土地经营管理水平。
1、创新规划引导机制。城市规划是城市建设的灵魂，也是经营土地的前提，城市规划水平的高低，不仅决定一个城市的建设水平，也直接影响到经营土地的规模和效益，进而影响到经营城市的具体效果。经营城市土地一方面要注意做好城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，保持两个规划的协调一致；另一方面要注重发挥规划的财富功能，科学规划，通过城市总体规划引导，充分展示城市各个区域的发展前景，造就不同地段的增值预期，吸引投资者的广泛关注，形成土地市场的有效需求。
2、强化土地增值机制。
土地的价值地于吸附的物化劳动。在同一块土地上因追加劳动形成的价值即级差地租是城市土地财富产生的主要源泉。因此，变生地为熟地，完善市政基础设施配套，可以获取最大的土地出让价格，实现政府作为城市土地价有者的权益最大化。同时，熟地出让有利于规划的实施，可以保证出让土地项目按照规划标准进行配套开发，引导固定资产投资方向。
3、健全土地储备机制。推行土地储备制，规定凡是城市规划区内闲置、低效利用土地及新增用地，一律纳入政府储备，对存量土地采取征用、收购、置换，对有偿收购的土地，采取货币收购。定金收购、预定收购的方式。同时，把“生地”变成“熟地”由政府对城乡结合部和暂时利用效率不高的土地进行初级开发整理和适当的大环境建设，以最大限度地获得地价上涨产生的效益，从而使土地资本在市场运作中更显活力。土地储备制度是政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。土地储备是政府高度垄断土地一级市场的体现，是“一个池子蓄水”的具体措施。当前，要健全土地储备的储备、融资、
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