> 那么，是不是所有这种以小博大的操作手法都是合理合法，甚至值得倡导的呢？当然并非如此，而鉴别其是否合理合法的一个标准应该就是判断所得收益和承担的风险是否对等。
央行发布的《2004中国房地产金融报告》，把当前房地产金融风险归结为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险；二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；三是“假按揭”凸显道德风险；四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；五是土地开发贷款有较大信用风险；六是房地产贷款法律风险加大。
央行研究局的报告也表明，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也只不过20亿元，微乎其微。也就是说，国内银行信贷不仅介入房地产业运作的全过程，而且是完全依赖于商业银行信贷。这不仅加大了商业银行信贷的风险，也加大了整个国内金融体系的风险。
从上面的数据和前面的分析可以看出，国内很多房地产富豪暴富的过程看起来似乎差不多，都是利用了资金杠杆效应以小博大，但本质的区别在于风险承担机制的不同，由于资金杠杆的使用收益高而且风险也大，因此必须有一整套的风险防范制度体系，但由于我国的个人信用制度、银行风险承担机制以及个人破产后的禁限制度等等都不到位，导致风险和收益严重的不对等，赚了钱全部归自己，亏了风险完全由银行承担，因此，这并非某个开发商自身的原因，而是存在着严重的制度性缺陷。
无须调控，只需对等
从某种意义上说，造成大众对开发商产生敌对情绪的主要原因在于开发商处于过于强势的地位，也就是他们在房地产生产与销售的过程中拥有过于强大的权力。其实，对于开发商的这种权力我们将板子打在开发商身上并没有作用，因为作为一个民主型的社会，与皇权社会的权力继承制不同，民主社会中任何人的权力都是制度安排的，开发商拥有的权力也是制度安排的结果，如果不对制度进行调整，即使打倒了这一批开发商，另外一批开发商起来还会是同样的结果。因此，我们必须将视角放在是什么样的制度安排赋予了开发商如此巨大的权力。
为了探询其中的本质奥秘，《首席财务官》杂志特地采访了相关政策研究及法律界人士，了解到这里面涉及到一个开发商对业主土地使用权的僭取问题，由于制度的安排使开发商拥有了土地的临时使用权，而正是这个看起来不起眼的因素使开发商拥有了某种超常的权力。
中国社会科学院工业经济研究所的曹建海通过比较欧美房地产商与中国的区别，从准备建设房屋的土地的权利在开发期间到底归谁所有的角度，揭示了房地产开发商僭取了业主在开发期间的地权，从而让整个市场安排完全向自己倾斜，侵害了业主地权的完整性，这是房地产市场利益分配格局扭曲的根源。
开发商从拿到土地，到销售给业主，至少也得有两三年时间，正是这两三年时间，由于土地自动升值的效益，使开发商获得了超额的利润。比如，某开发商以一定的价格拿到一块地，此时周边的房价是5000元/m2由于他的房子要两三年后才会销售，此时假如市场的繁荣状况没有多大的变化，周边房屋价格已经上涨20%，达到了6000元/m2，该开发商自然是以接近于6000元/m2的价格水平出售房屋，而不可能按照当时的5000元/m2来销售，这样一来，这20%的房价自动上涨带来的开发项目增值收益就归
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