富行列，其中最突出的例子就是，合生创展朱孟依在20**年排行榜中的财富为65亿元，而今年则达到165亿元，同样世茂集团许荣茂的财富也从20**年的100亿元增长到160亿元。
虽然开发商一直在集体回避其财富增加的速度和幅度，但是通过这几年“胡润版中国大陆百富榜”中的变化，也可以看出一些端倪。不过对于这些基本事实，任何情绪宣泄都是没有意义的，应该做的是弄清楚这种财富快速增长的成因和过程，理性分析它是否合理合法，如果不合理不合法，应该如何惩罚和规避。基于这样一个原则，我们就来分析一下房地产开发商巨额财富的产生过程。
首先需要明确的是这里谈到的暴利是个人暴利，与前面的企业行业暴利和企业暴利是有区别的，由于存在这个区别，所以在进行下面的财务分析时需要对“自有资金”这个概念进行重新定义和准确界定，即下面将要谈到的自有资金是指房地产企业的老板个人所有的资金，与日常财务常用的自筹资金、所有者权益、项目资本金等既有重叠的地方，但又有本质的不同，因为我们需要分析的既然是房地产富豪们的财富增长过程，那么就是分析他们原来有多少钱，通过做房地产项目赚了多少钱，所以下面的自有资金概念就是在这个意义上使用的。
自有资本放大的秘密
在进行房地产收益分析时，一般来说采用三个指标：销售利润率、投资利润率和自有资金利润率，三者的计算方法分别为：
1. 销售利润率=利润总额/总销售收入
2. 投资利润率=利润总额/总投资额
3. 自有资金利润率=利润总额/自有资金总额
由于开发商的自有资金是绝对保密的，很难得到准确的数据，但是我们可以借助如下的分析思路，清晰地揭示出自有资金利润率的真相。
假设有一个总销售额为1亿元的房地产项目，这个数据是比较容易得到的，通过平均销售价格乘以总销售面积就可以得到。财政部公布的平均销售利润率为26.79%，按照这个数据计算，这样我们就可以得到如下三个数据：
总销售额=1亿元
销售利润=1亿元×26.79%=2679万元
总投资额=1亿元—2679=7321万元
可以分别计算出两个利润率如下：
销售利润率=销售利润/总销售额=2679万元/1亿元=26.79%
投资利润率=销售利润/总投资额=2679万元/7321万元=36.6%
那么自有资金利润率是多少呢？
20**年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称国十五条）中的第四条明确提出：“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”从这个规定可以看出，开发商的自有资本是绝对没有达到这个比例的，我们可以暂且按照这个比例计算一下自有资金利润率。
按照35%的比例计算的自有资金为：
自有资金=7321万元×35%=2562万元
则自有资金利润率=2679万元/2562万元=104.6%
也就是说，即使开发商的自有资金比例达到了国务院的要求，都可以获得超过100%的自有资金回报率，即投入1000万能赚回1046万。谁都知道，开发商的自有资金比例达不到35%，那么实际的自有资金回报率还要高于这个数。那么到底是多高呢？那要
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