和房地产老板个人的暴利问题，这样三个层面来谈，才有可能看清楚问题的真相，只有弄清楚了哪个层面存在暴利，才有可能针对性地拿出降低暴利的解决方案。
1. 从行业层面来看
房地产行业是否存在暴利呢？对于这个问题华远地产董事长任志强的观点应该具有代表性：任志强在最近的住交会上接受记者采访时，承认了房地产行业暴利的存在，同时他也解释了暴利存在的原因是因为房地产企业是最早开放的。任志强说，为什么只有房地产企业存在暴利呢？是因为其他行业都没有开放，原因不在于房地产是暴利，而在于其他暴利行业没有开放。比如it行业也有暴利，是因为it行业开放了，进入了国外资本市场，如果中国哪个行业开放，哪个行业就必然产生暴利。中国如果在1992年邓小平南巡讲话中没有开放房地产市场，那么房地产就不会产生出如此之多富豪。假如那时我们首先开放金融，就会有金融业的富豪产生。而且整个行业并非每家都存在暴利，一定是这边有人挣钱，那边就有人亏钱，所以一定要把盈利和亏损结合起来看。
在解读任志强的这段话时，我们首先要回答两个问题：为什么开放会产生暴利？既然开放会产生暴利，为什么还要开放？
对于这两个问题的回答我们只要简单回顾一下历史就能够得到答案了。改革开放之初，最先放开的是流通领域，此前国内普遍存在着物资短缺现象，并且由于严重的“条块分割”，同样的产品在不同的地区、不同的行业之间存在着很大的价格差异，所以当时掌握着物资的人就掌握着寻租的权利，暴利以一种隐蔽的形式为物资控制者所得。而流通领域的放开则消灭了控制物资的寻租者，也就是挖掉了一个腐败的根源。在流通领域刚放开时，由于暴利的存在，出现了全民经商的奇特现象，“十亿人民九亿商，还有一亿忙开张”的顺口溜就非常形象地描述了当时的经商热潮，经历过那个时候的人一定会觉得那时的热烈程度与今天的房地产热相比有过之而无不及。由于当时物资还处于供不应求的状态，全民经商的结果导致了物价飞涨，多次出现彩电、冰箱等家用电器乃至日常用品的抢购狂潮。这时候政府采取的措施并不是直接地控制物价，而是果断地开放了生产领域，今天很多优秀的民营企业就是这个时候起步发展起来的，结果自然是物资供应极大地丰富，价格也一降再降，现在如果说哪里发生了日用消费品的抢购一定会被认为是天方夜谭。
回头再来看房地产行业，中国的房地产行业发轫于20世纪90年代初期，当时的房地产商业模式非常简单：资金（少量）或者关系→土地开发权→资金；由于政策因素，房地产市场在20世纪90年代末开始了又一轮的复苏。在这一时期，有20世纪90年代初那种商业模式的影子，即依靠土地转让获取超额利润，但更多更典型的是利用关系协议拿地（土地出让金欠交或只交一部分）→以土地抵押银行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）→建筑企业垫资开发→楼花销售回款→偿还欠款补交土地出让金。2004年随着土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩，房地产公司获取利润的方式就转化为利用地产开发的“杠杆效应”。
在这个逐步开放和规范的过程中，不可避免地要经历一个暴利的阶段，其实只要从大量资金涌入这个行业就可以看到这一点，即使到现在，房地产行业的利润率都要比那些开放更早的行业的利润率要高（见表1）。
经过了2004年以来一系列猛烈的宏观调控，地产公司业绩仍然有增长的空间，这也导致房地产股票的持续上涨，不同的证券研究机构也一致对地产板块的利润增长进行了乐观的预期，说明资本市场对房地产行业仍然普遍看好。
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