法》的规定来调整。同样，我国现行的土地治理法律法规之所以限制集体土地使用权的流转，其主要目的是为了防止农村耕地的大量流失，避免农村廉价土地冲击城市房地产市场。而1998年修订的土地治理法正式确立了土地用途治理制度以后，我国已经具备了严格保护耕地的制度环境，只要土地用途制度得以有效实施，集体土地使用权有条件的流转并不会造成耕地的流失。诚然，放开集体土地使用权流转在短期内确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是从长远看答应集体土地使用权流转仍是利大于弊，农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势，促进我市小城镇建设的步伐与发展速度，维护国家和社会的整体利益。此外，就司法调控本身而言，若简单认定“委托建房协议”无效，必将影响到众多购房者集体土地上住宅楼买卖法律关系的有效性，引发大规模诉讼的雪崩效应，不仅造成社会财富的极大浪费，也将造成该领域建设秩序的极大混乱，严重阻碍国家相关政策的顺利实施。以上述熟悉为出发点，我庭尝试提出在现行法律框架内，在审批手续齐全、所建住宅不进入流通领域的前提下，对于小城镇开发建设过程中集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严的主导思想，并以此处理了一批二审上诉案件，取得了良好的社会效果。

　　（四）面对法律空白日益显现的物业治理纠纷
　　随城市建设开发进程的日渐深入，居民小区的物业治理纠纷作为新型案件开始出现并呈显著上升趋势，其常见纠纷主要涉及住户私自搭建、室内装修擅自改变房屋结构、业主欠缴拒交物业治理费、开发商拒不移交物业治理服务设施等矛盾冲突。众所周知，物管纠纷中的利益之争涉及千家万户的日常生活，易发群体性矛盾与激化纠纷，需加以非凡处理。但另一方面，由于下述现象的存在，当前物业治理领域仍处于相当无序的混乱状态，法律调整缺位的现象十分严重。第一，物业治理领域的法律法规不健全，难以有效规制物管纠纷。我市的房地产市场近年来发展较快，但目前尚无统一规范物业治理法律秩序的法规，开发商与物业治理企业关系何如、业主委员会组建程序及权限、物业治理收费标准等基本上无章可循。立

法上的空白导致业主与物业治理企业之间责、权、利不清，不仅轻易诱发纠纷，而且纠纷产生后往往难以处理。第二，建管不分的治理体制，在根源上直接引发物业治理纠纷。据调查统计，物业治理纠纷中近70％由开发商遗留问题所引发。不少开发商在售房期间进行盲目承诺甚至欺骗性宣传，而业主入住后发现各方面配套不到位或是原先承诺未能兑现，其追究目标往往是与其发生直接联系的物业治理公司。加之物业治理公司大多从属于房地产开发企业，这种建管不分的“父子关系”体制决定了物业治理依附、受制于开发企业，在验收和接管过程中难以真正为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。第三，物业治理公司角色错位，行为不规范。作为物业治理合同的受托方，物业治理公司应当按照业主的委托从事物业治理事务，代表并且维护业主的利益，为业主提供服务，二者是平等主体之间的委托合同关系。而现实中物业治理公司却往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，有的只收费不服务，或者多收费少服务，甚至以押金、罚款、停水停电等不当手段强制业主服从治理，从而使矛盾人为激化。第四，业主未全面树立物业治理的消费观念、消费意识。部分业主只愿意付非常少的物业治理费，却希望得到最好的物业治理服务，甚至只享受服务而不交费，权利义务不对等，从而片面引发物管纠纷。加之很多物业治理公司都是从开发商手中直接接管小区，与业主之间并未签订合同或协议，双方权利义务关系不明确，缺少沟通，互不信任，

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